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如何投资美国学生公寓 又好赚又不踏雷

作者:admin 2017-03-21 我要评论

随着美国学生数量的增长,离学校近、合适、安全的学生公寓有非常大的需求,未来美国学学生公寓会将成为热潮。...

随着美国学生数量的增长,离学校近、合适、安全的学生公寓有非常大的需求,未来美国学学生公寓会将成为热潮。运营达人建议:运营当地化,不投机、不侥幸、不熟不做。

美国学生公寓投资最近两年很火。尤其是2016年,新加坡柴副基金开始投入到教育地产的学生公寓上面,使得很多人关注到这一资产类别,之前它是很小的资产类别。虽然整个学生公寓的成交量只占美国所有资产类型的5%—6%,但是2016年它的增长率非常快,2016年一年的增长超过2015年的150%,增速非常快。目前,在纽交所已经有两支投资学生公寓的资金、REITs挂牌,今年刚有第三支准备私有化。

随着美国学生公寓投资热潮的兴起,特别是吸引到一些中国的险资在内的大金主的关注,去年一年成交量90亿美金。越来越多的家族财富管理机构把投资美国学生公寓作为一种新的资产配置工具。

家族办公室CIO们在做这类资产配置前需要详细地了解到底美国学生公寓的现状和前景如何,该如何运营,如何避免踩雷? 来自美国的海众投资执行总裁谭尚轩跟《家族办公室》记者分享了这个行业的特点以及他们在美国的投资心得。

1学生公寓是一个细分专业性快速成长的领域

美国学生公寓在美国房地产市场是一个非常细分的领域,也叫做学生住宅或者是叫教育地产。海众投资就是在美国做学生公寓投资的公司之一,其执行总裁谭尚轩接受《家族办公室》记者采访时介绍:“第一个这是一个非常小的细分领域,玩家不算特别多。第二个增速比较快,另外它的价格也涨得比较快。第三个特点是资产配置,它在快速地形成专业类型。”

谭尚轩认为,美国学生公寓这这种资产类型的产生有四个条件满足:

一是学生量增长,市场需求的增长。从2000年到现在,十几年的时间美国本科学生的在校人数增长了31%。这是十几年期间,比较直观的印象就是很多中国孩子到美国留学,但这是一个因素,即使是收中国大学最多的大学,中国留学生占比不超过10%。大多数学生的增长来自于美国本地的学生,特别是婴儿潮的孩子,以及孩子的孩子这波孩子的增长导致他们入学,同时高等教育越来越变得不是奢侈品,变成中产阶级家庭选择产品时的心声,导致了需求的增加。到了2025年,预计有接近两千万的本科生、在校生。而且这只是本科生还不包括博士生等,另外还有包括一些老师住在这里面。我们是在为2000万的住宿提供的房地产当中,这是第一个量在增长。只要学生快速增长,公寓就不愁租。

第二,做这样的生意到底赚不赚钱?据谭尚轩介绍,美国学生公寓有7%的收益率,市场优势非常明显。以2016年的数据算每一个美国的学生公寓的平均市场价65500美元,而这个市场在2025年大约有2000万的学生入住,一算账就知道是赚钱的生意。

第三,美国学生公寓投资有可持续性。从2012年到2022年,预计十年当中整体入学的数量整体增长3.9%,最大的增长来源大概有几个,第一是女生的入学率较之前有较大的增长,这可能也是发达国家的常态;第二个主要的来源是来自于Prat time的学生的增长。因为产业升级以后,原本高中学历找不到很好的工作,必须念大学,但是家庭的财务状况不支持念Full Time的,那就Part Time的。这个时候需求也会刺激到学生公寓在学校周边的发展。第三是有的学生继续读完本科以后还要念硕士研究生、博士,这对学生公寓是最大的利好,租住公寓的时间拉长了,原来住四年交四年,现在要住六年,这就意味着公寓经营者不用装修,而且原来收延长。

第四,学生公寓比普通住宅的价格季度波动小。对投资人来说,买学生公寓的几大优势,生源增长较快,不用担心当地的就业也好,经济发展也好,只要学校一直扩招,房子一定会有租客。第二个它跟宏观经济也没有任何影响,经济好、经济差都要上学,第三个生源快速增长时不用担心招租的情况,只要房子在学校旁边总能租出去。甚至是学生公寓比普通住宅更有吸引力。

“我见过运营不错的学生公寓,基本上空置率5%以内,而且学生签约都是一年,从8月到8月,签了一批学生一整年不用干任何事,而且一整年空置率控制5%以下,这是学生公寓的特点,作为运营来说非常有效果。” 谭尚轩说。

2挖掘学生公寓蓝海

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